本文我将对上文的婚前全款买房的前三种情况进行逐一分析。

1 .婚前一方父母（或自己）出资写在自己子女（或自己）名下

第一，这种情况相对比较简单，婚前一方父母出资买房写在自己子女名下，或者婚前自己买房写在自己名下的，属于婚前个人财产。离婚时不参与夫妻共同财产的分割。根据我国婚姻法第十八条规定，一方婚前的财产为夫妻一方的财产。

第二，很多人在这个问题上容易出现误区，我曾多次听到当事人咨询，是不是结婚多久以后婚前的财产就自动转化为夫妻共同财产了。其实很多人有这个误解并不是空穴来风。1993年最高人民法院颁布过一个司法解释《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》，其中第6条规定“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”但是该条现在已经因为后来的生效法律导致废止。很多人还有这样的想法也许是受了这个规定的影响。其实我国有很多法律是以前颁布的已经废止的，还有很多是现行实施，但是法与法之间是存在冲突的。所以在具体的实践中就会出现很多认知的误区和很多分歧。

第三，在实践中还有很多其他情况导致很多当事人张冠李戴，以为自己是这种情况，但其实并不是。例如，有的当事人虽然是婚前的房子写自己的名，但其婚前或者婚后在房产证上加了对方的名字。就是到现在我仍然能在知乎的大多数问题下面的留言和评论中看到有网友说加名也没用，只要是婚前买的就跟你没关系。再比如婚前买房一方做了公证的赠与给对方一定份额或者全部的。所以我们要关注的不仅仅是房屋获得的最原始的法律关系，还要关注其之后是否发生了其他法律关系。财产是可以流转的，不是你曾经拥有就永远是你的。很多父母给子女买房也要注意这个风险，你们希望的和最后的状态之间没有必然的联系，因为房子登记在子女名下他们就有处置的权利，是你们没办法控制的。实践中我见到过很多加配偶名字，赠与配偶，甚至自己变卖挥霍的情况。

2.婚前一方父母（或自己）出资写在对方子女（或对方）名下

第一，该种情况一般会（非绝对，后面我会说特殊情况）视为一方父母对于对方子女的赠与，或者自己对于另外一方的赠与。但是这种赠与并不是普通赠与，而一般会认为是附条件的赠与。所附的条件为以结婚，双方婚后生活共同居住为目的。而且严格从法理角度来讲赠与的是出资款而非房产。那么如果是按照附条件赠与来理解的话，如果双方最后没有结婚，出资一方是可以要求返还的。此处我并没有定性为是彩礼性质的婚约财产纠纷，主要原因是在司法实践中有的地方法院按照彩礼相关条款解决（如果是彩礼的话，在几种情况下可以要求返还，第一，没有结婚的，第二，结婚后没有一块生活的，第三，因给付彩礼导致一方家庭生活困难的），有的地方法院明确表示这不属于是彩礼性质，认为将其认为是彩礼性质有悖于常理。所以我用一个比较广义的说法是附条件的赠与，这个条件我也只给出简单解释，司法实践中法官还会有其他解释。

第二，上面我说的是一般正确的按照法理来解释的情况下。但是在司法实践中该种情况法院为了体现“公平”（谁出的钱归谁，谁贡献多少谁应该分多少），在处理上大相径庭。绝大多数法院都是先预设结果，然后在想办法找合适的法律往上靠。

例如，有的地方会依据《物权法司法解释一》（2016年开始实施）的第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”来简单粗暴的认定实际出资人是房屋的真是产权人，具体的为什么会登记在对方子女名下，登记行为的法律关系是什么，法院并没有给出合理的解释。实践中物权法的该条文被扩大适用的情况还是很多的，笔者认为物权法的本意是房屋登记行为只是对所有权的登记，如果在房屋归属上确实有其他情况（例如婚后共同购房写在一个人名下的），可以向法院请求确认物权，该规定是解决过去权属争议很多人去起诉撤销登记机关错误的行政行为，但是这一条并不能被滥用成只要是出了资就享有对房屋的实际所有权，而对于为什么登记在对方名下，其登记行为的性质不予考虑，跳过这中间发生的法律关系直接认定出资人是物权所有人。本条的乱用会导致不动产登记的对外效力越来越低，最后变成形同虚设。

有的地方会根据自己当地高院出的相关规定来判登记产权房适当的份额，但是法理上也没有说清楚原因。例如上海市高院有两个很有意思的规定，《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》中有一个关于恋爱期间一方出资登记在双方名下的房产在解除恋爱关系后如何析产的情况，规定“考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜”，该规定是登记在两个人名下的情况，那么按照这个逻辑是不是登记在一个人名下应该要多于10%-30%的份额呢，笔者认为并不是，上海高院的该规定所表示的这10%-30%的份额应该是出于其对共同财产的贡献，以及照顾共有人生产生活等其他情况而来的，而非其双方通过不动产登记确定的份额而来的。另外对于婚后一方出资写两个人的名，或者写对方名的情况，上海市也倾向于参考该规定。另外上海市还有一个规定《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》，该规定中明确表示“夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”也就是说其明确表示了出资方可以多分。《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》二十九条规定“婚前由双方或一方出资，登记在另一方名下的房产，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，在离婚时应考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由产权登记一方对另一方予以合理补偿。”根据该规定，房屋在离婚时应该是判令归产权登记方，然后给另外一方合理的补偿。

除了上海市，北京市以外，全国各地法院很少有类似明文规定，但也都有自己多年在司法实践中总结出来适合当地风土民情的裁判尺度。另外该类案件还有一些其他的可能，比如，如果在将来分割时出现争议的，出资方有证据证明自己当初写在对方子女（或对方）名下的原因是“借名买房”（比如规避购房资格政策，比如为了落户，比如为了方便其单位帮助报销暖气费等等），也就是说出资方往往在遇到纠纷时会表示自己写在对方名下并不是对对方的一种赠与，而是为了其他目的借用对方的名买房。而真实意思表示是自己所有。在实践中这种一方父母在离婚案件中起诉对方做所有权确认的案子还是很多的，胜诉的也不在少数。

第三，上面说了很多种情况，其实我也只是说了实践中最常见的一些处理方法。要想将这个问题处理清楚，还有很多问题需要考虑。比如买房后有没有结婚，是婚前就要解除恋爱（同居）关系，要求分割财产（返还财产，确认所有权等），还是结婚后又离婚需要分割财产（返还财产，确认所有权等）。不同的时间对案件的结果也会有不同的影响。例如，如果法院倾向于认定婚前购房是以结婚为目的的赠与，那么如果双方没有结婚是可以要求返还的，如果双方已经结婚要求返还就没有法律依据了。如果法院倾向于根据贡献来分割份额，那么显然在一起时间的长短，是否结婚，结婚后婚姻关系的长短，有无子女对于考虑份额也有很大的意义。

综上，这个问题不是唯一答案，要根据具体情况，具体案件所管辖的地区，甚至法官的自由裁量权。所以如果有人告诉你唯一的一个答案，基本上可以肯定其是不负责的。

3.婚前一方父母（或自己）出资写在父母自己名下

第一，婚前一方父母出资写在父母自己名下的，或者一方出资买房写在自己父母名下。房屋归其父母所有。前面一种情况比较好理解，父母出钱写自己名肯定是自己的所有权，不会变成其子女未来的财产，更不会变成其子女的婚后夫妻共同财产。第二种情况是子女自己出钱赠与父母购房的情况，这种写在父母名下的行为应该视为对父母的赠与。当然如果存在借名买方，将来发生其与父母之间关于房屋的所有权确认纠纷案件也是有可能的。

第二，实践中是有很多当事人选择这种方式的，一个是防止子女将来恶意处置了房产导致居无定所，第二个是防止子女将来将房屋处置赠与另外一方或者部分赠与另外一方。但是这种方式有一种发生概率很大的风险。即如果父母双方或者一方去世在没有遗嘱的情况下，其子女婚内继承财产属于夫妻共同财产。很多父母机关算尽，不想让未来子女的另外一半获得一分钱，但是最后人算不如天算，出现意外，或者自己不懂法一直没有写遗嘱，去世后房子作为遗产继承给了子女，而其子女在婚内获得的遗产属于夫妻共同财产。

第三，如前所述，很多当事人不要断章取义，只见树木不见森林。父母名下的房子在夫妻双方离婚的时候是没办法分的，但如果父母后来又将房屋赠与给了自己的子女，比如过户到了自己子女名下，比如加了自己子女的名，那么就是另外的更加复杂的情况了。其是婚前赠与，还是婚后赠与，是全部赠与还是部分赠与，赠与是否明确约定对一方子女的赠与都将影响最终的结果。

（未完待续）

本文并不是为了搞晕你，最想表达的观点是不要总觉得自己的问题很简单，有唯一的答案。千万不要问我诸如此类问题，婚前男方买的房子离婚怎么分，是不是只要写了我的名就是我的这类对事实描述不够全面的问题，因为这类问题没办法直接得出答案。