导语

老人生前将房子过户给子女时最关心的问题是怎样省钱，少交税费，甚至是多年后再出售房子节省税费，并且认为房子已经过户完成，不会再有法律风险，那么结局是否会如其所愿呢？

案例

老刘有一儿一女，女儿很孝顺，儿子多年不管不问。老伴去世半年后，儿子从来就没看过自己，老刘决定把房子给女儿，开始想做公证立遗嘱。后来女儿打听得知，继承公证手续很麻烦，还要花钱，还不如老刘生前就以买卖形式过户给自己合适，于是，父女两个就到房管局办理了买卖过户手续，本来价值500多万的房子，按照政府最低指导价390万成交，当然女儿没有向老刘支付房款。老刘去世后，儿子得知此事，双方协商未果，起诉至法院，要求姐姐向自己支付一半购房款195万，但姐姐说该房子是父亲老刘赠与自己的，但是没有证据证明，法院判决姐姐败诉。

律师观点

本案中姐姐被法院判决败诉，是因为其提出的该房屋是赠与财产的主张不能成立。因为赠与合同是典型的有名合同，虽然姐姐主张存在赠与的事实，但是却没有相关证据可以支持，比如赠与合同，或者能够证明老刘与其口头达成赠与协议的证人证言等，仅仅依靠没有房屋款项的转账记录，确切说是仅仅依靠“无偿”的事实，不能认定赠与的行为性质。并且该主张与其提供的房屋买卖合同的事实相矛盾，故法院无法支持姐姐的诉求。

这个是实践中常见且很典型的案例，即：老人为了避免去世后子女因为继承遗产产生纠纷，就想了个“一步到位”的解决办法：在老人生前，把房子以买卖的形式过户给孩子，因为相比赠与过户或继承公证过户的税收，房子以买卖形式过户的税费最低。但是这个交易中存在着一个风险较大的操作，即：过户完成，子女并不会向老人支付房款，老人也不会对此进行说明。由此产生的风险主要表现为两种，第一种是没有遗嘱继承的情况下，法定继承可能有其他子女要求继承出售该房屋的债权。具体说就是：老人去世后，其他子女有权主张老人生前对“购得”房屋的子女享有未收回的债权，即房款未向老人支付，自己继承房款债权相应的份额。第二种是“购得”房屋的子女可能是在婚姻关系存续期间取得，可能被归属于夫妻共同财产，若该子女离婚，可能面临夫妻共同财产分割的情形，导致该房屋被分割给对方或者不分割却仍需给予对方折价补偿。

法律法规指引

《中华人民共和国民法典》

第一千零六十二条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第一千零六十三条　下列财产为夫妻一方的个人财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；

（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》

第二十四条 民法典第一千零六十二条第一款第三项规定的“知识产权的收益”，是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益。

第二十五条 婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的“其他应当归共同所有的财产”：

（一）一方以个人财产投资取得的收益；

（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；

（三）男女双方实际取得或者应当取得的基本养老金、破产安置补偿费。

第二十六条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

第二十七条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

小提示

为避免高额的过户税费或公证费，同时避免遗产纠纷，老年人选择提早把房屋过户给子女的初衷是好的，但是具体操作中要注意可能面临的风险，如其他子女法定继承时可能主张出售该房屋获得债权以及获得房屋的子女是否在婚姻关系存续期。针对前者，老人应该在生前对房子过户的性质进行明确说明，并免除该子女的房款债务；针对后者，最好在子女结婚之前完成过户，若子女已婚，赠与的形式比买卖房屋更好，虽然税费等较高，但是财产的归属明确，不易产生纠纷。