导语

遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。具体说，在房屋继承中，被继承人对其生前拥有的房屋应当具有合法的产权，该房屋才能作为遗产被继承。对于房屋等不动产而言，合法的产权意味着拥有自己房屋的《不动产权证》，在不动产权机构的不动产登记簿上能够被查询到，也就是大家通常说的房屋（过户）登记。但是，在房屋拆迁中，或购买商品房（期房），容易发生房屋产权所有人在尚未取得不动产权证的情况下去世，此时的房屋继承因没有被继承人对房屋的合法产权证明，而面临继承难的问题。为了解决该问题，我们将从下面案例切入分析。

案例

贾先生前两年购买了一套商品房，选房交定金、贷款、网签、入住所有手续办理都很顺利，但是在办理房产证之前，一场意外贾先生去世。亲人们处理完后事，找开发商办理产权证，要求把产权登记在贾先生爱人余女士名下。但开发商表示，根据房管部门要求，贾先生的法定继承人应该先办理公证书或者让法院判决，确定房子归属之后才能办理产权证。余女士到公证处咨询，公证处表示应该有房产证才能办理继承手续，余女士感觉自己陷入了是先有鸡还是先有蛋的循环，经多次与公证处沟通，并经过贾先生父母及贾先生的儿子配合，公证处为其办理了该房屋购买合同权利义务的继承公证，余女士据此办理了产权证。

律师观点

本案中余女士能够成功办理产权证的程序主要有两步，第一是所有继承人协商一致，同意由余女士取得该房屋的产权。第二是取得《继承公证书》。具体来说，办理房产继承手续必须经过如下三个过程，即房屋评估、继承公证、申请产权登记等。三个过程中最困难的环节是继承公证环节。因为在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。易言之，继承公证不仅手续繁杂，而且因继承人之间通常难以达成一致意见而导致进程缓慢。

当然，上述案例中的情况较为简单，因为贾先生是房屋的单独所有人。但是因房产数额较大，实践中房屋经常为多人共有。因此，对没有产权证的房屋进行继承时，经常会涉及到家庭共同财产的分割确权或者夫妻共同财产确认问题。此时，应当先确定被继承人在该房屋中所占的产权比，进而确认继承人的应继份额。比如回迁房有三套，被安置人有家庭成员五人，有人去世，应该先确认去世的人在三套房屋中占有多少份额？由家庭成员协商达成一致，审查被继承人是否有在拆迁部门签署的选房单、分家协议、夫妻财产约定、法院判决书或调解书等，据此确认遗产份额。

不可忽视的是：在回迁安置协议或者购房合同中会明确房屋的所有权人信息，该信息中有权利也有义务，继承人在继承其权利（房屋产权）的同时，也应该承担被继承人未履行完的义务。反之亦然，如果继承人放弃继承，对于被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。这里的义务必须是约定义务，如果涉及法定义务，即使继承人放弃继承权，该放弃行为也无效。

法律法规指引

《中华人民共和国民法典》

第一千一百二十二条　遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

第一千一百二十四条　继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。

受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。

第一千一百三十二条　继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定；协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。

第一千一百五十三条　夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。

第一千一百六十一条　继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》继承编的解释（一）》

第三十二条 继承人因放弃继承权，致其不能履行法定义务的，放弃继承权的行为无效。

《办理继承公证的指导意见》

第三条　当事人申请办理继承公证，应当提交下列材料：

（一）当事人的身份证件；

（二）被继承人的死亡证明；

（三）全部法定继承人的基本情况及与被继承人的亲属关系证明；

（四）其他继承人已经死亡的，应当提交其死亡证明和其全部法定继承人的亲属关系证明；

（五）继承记名财产的，应当提交财产权属（权利）凭证原件；

（六）被继承人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，应当提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议原件；

（七）被继承人生前与配偶有夫妻财产约定的，应当提交书面约定协议；

（八）继承人中有放弃继承的，应当提交其作出放弃继承表示的声明书；

（九）委托他人代理申办公证的，应当提交经公证的委托书；

（十）监护人代理申办公证的，应当提交监护资格证明。

本条所称“死亡证明”，是指医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；死亡公证书。

本条所称“亲属关系证明”，是指被继承人或者继承人档案所在单位的人事部门出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；基层人民政府出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；公安机关出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；能够证明相关亲属关系的婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明和公证书。

小提示

遗产处理得当能够照拂后代，若处理不当，会引起后代之间的矛盾与仇恨。在房屋尚未取得不动产权证书之前，建议房屋的所有人进行遗嘱公证。如果确实去世的太过偶然，只能采取继承公证的方式，一方面需要提供死亡证明、产权证外的其他权属证明等、一方面需要取得全体继承人协商一致的证明文件。只有这样，才能在继承房屋的前提下，申请房屋产权(过户)登记，否则即使只有唯一的继承人，发生房屋的当然继承，但没有产权证的情况下处分房屋，不得对抗第三人。